Bra att veta om bostad på Costa del Sol

Ett bostadsköp i Spanien följer fasta steg. Din advokat sköter den juridiska delen, och vi följer dig tills du har nycklarna.

• Förberedelser: Du skaffar NIE-nummer, ett spanskt bankkonto och eventuellt lån.
• Bostad och visningsresa: Du och din rådgivare hittar bostäder som passar och tittar på dem på plats.
• Bud: Vi framför ditt bud till säljaren eller byggherren.
• Reservation: Du betalar ofta några tusen euro för att reservera bostaden under en kort period. Låt advokaten läsa reservationsavtalet innan du skriver under.
• Advokatens granskning: Din advokat kontrollerar ägandet, skulder, tillstånd och ägarföreningen.
• Köpekontrakt: Du betalar vanligtvis cirka 10 % av priset i handpenning.
• Signering hos notarie: Du skriver under köpebrevet, betalar resten och får nycklarna. Därefter betalar advokaten skatterna och ordnar lagfarten, ofta inom 1 till 2 månader.

Spanien har ingen ångerrätt vid bostadsköp, så läs vad som binder dig innan du skriver under något. Din advokat bekräftar vad som gäller för just ditt köp.

Ja. Vi samarbetar med andra mäklare och byggherrar längs kusten genom gemensamma bostadsdatabaser, så många av de bostäder de säljer finns också i vår sökning.

Har du sett en bostad någon annanstans kan du skicka länken till oss. Då kontrollerar vi om vi kan visa den för dig. Har du redan varit på visning med en annan mäklare, säg till, så att du inte registreras två gånger för samma bostad.

Skatterna skiljer sig, och det gör processen också. En befintlig bostad ser du färdig innan du köper, medan nyproduktion ofta köps på ritning och betalas i flera delar.

• Skatt: För en befintlig bostad betalar du 7 % överlåtelseskatt (ITP) i Andalusien. För nyproduktion som köps från byggherren betalar du 10 % moms (IVA) och 1,2 % stämpelskatt (AJD). Se vad köpet kostar totalt.
• Befintlig bostad: Du ser exakt vad du köper. Advokaten kontrollerar bland annat tillstånd, eventuella tillbyggnader och om det finns skulder till ägarföreningen.
• Nyproduktion: Du köper ofta på ritning eller efter att ha sett en visningslägenhet, betalar i flera delar och tillträder när bostaden är färdig och får tas i bruk. Byggherren har ett lagstadgat ansvar för byggfel. Läs hur dina pengar är skyddade.

Din advokat bekräftar vad som gäller för just ditt köp.

Enligt spansk lag ska byggherren skydda dina inbetalningar före tillträdet med en bankgaranti eller en försäkring, från det att bygglovet har beviljats. Be din advokat kontrollera att varje inbetalning är täckt innan du betalar, även reservationen.

• Betalningsplan: Ofta en reservation, en del vid köpekontraktet, inbetalningar medan bostaden byggs och resten hos notarien när bostaden är färdig.
• Tillstånd att använda bostaden: Innan du tillträder ska bostaden ha en licencia de primera ocupación, eller så ska en försäkran om att den är klar att använda (declaración responsable de ocupación) ha lämnats in till kommunen.
• Förseningar: Det händer. Byggtiden står i kontraktet, så fråga advokaten vad kontraktet säger om den inte hålls.
• Fel och brister: Skriv ned det du hittar vid tillträdet och skicka det skriftligt till byggherren. Fråga advokaten vilka tidsfrister som gäller.

Din advokat bekräftar vad som gäller för just ditt köp.

Börja med hur du ska använda bostaden. Vissa vill ha strand och stadsliv, andra lugn, golf eller skolor i närheten. Vi hjälper dig att jämföra områden utifrån dina planer och din budget.

Tänk också på avståndet till flygplatsen i Málaga: cirka 25 minuter från Fuengirola och 40 minuter från Marbella. Många bostäder är byggda för värmen, och på vintern kan nätterna bli kalla, runt 7 grader i januari. Titta därför på uppvärmningen och bostadens solläge.

Besök gärna området utanför säsongen, eller hyr en period innan du köper. Läs områdesguiderna eller se bostäder att hyra.

Köper du en befintlig bostad utan lån tar det ofta 1 till 2 månader från accepterat bud till att du får nycklarna. Med lån i en spansk bank tar det ofta 2 till 4 månader.

Tiden beror på advokatens granskning, NIE-numret, banken och säljaren. Ansök om NIE-nummer tidigt. Köper du nyproduktion följer tidsplanen bygget: du betalar i flera delar tills bostaden är färdig, och förseningar kan hända.

Din advokat kan ge dig en tidsplan för just ditt köp.

Ingenting. Vårt arvode betalas av säljaren eller byggherren, aldrig av dig som köpare, och vi lägger ingenting på priset. Du får en rådgivare, visningar och uppföljning fram till tillträdet utan att det kostar dig något.

Du betalar de vanliga köpkostnaderna: skatt, notarie, lagfart och advokat, och eventuella lånekostnader. Se vad köpkostnaderna blir.

För en befintlig bostad räknar du med cirka 9 till 10 % av köpeskillingen, och för nyproduktion cirka 13 till 14 % av köpeskillingen, momsen inräknad. Siffrorna gäller köp med egen advokat och utan lån.

• Befintlig bostad: 7 % överlåtelseskatt (ITP) i Andalusien.
• Nyproduktion köpt från byggherren: 10 % moms (IVA) och 1,2 % stämpelskatt (AJD) i Andalusien.
• Advokat: Ofta runt 1 % av köpeskillingen plus spansk moms, vanligtvis med ett minimiarvode.
• Notarie och lagfart: Avgifter enligt offentliga taxor.

Överlåtelseskatten beräknas på köpeskillingen, eller på det offentliga referensvärdet (valor de referencia) om det är högre. Vissa kostnader är fasta belopp, så andelen blir något lägre för dyrare bostäder. Tar du lån i Spanien tillkommer värdering och eventuella bankavgifter. Valutaväxling och överföringar hemifrån kan också påverka totalkostnaden.

Din advokat bekräftar siffrorna för just din bostad.

Som ägare betalar du lokala skatter, avgifter till ägarföreningen, försäkring och drift. Dessutom lämnar du en spansk deklaration varje år, även när du inte hyr ut.

• IBI, den årliga fastighetsskatten till kommunen
• Basura, avgiften för sophämtning
• Avgifter till ägarföreningen
• Försäkring
• El, vatten och internet
• Den årliga skatten för ägare som inte bor i Spanien, se skatt i Spanien
• Fastighetsförvaltning om du vill ha det, se hjälp med bostaden

Be om förra årets IBI-kvitto, ägarföreningens budget och eventuella beslutade extra uttaxeringar (derramas) innan du köper. Din advokat kontrollerar att det inte finns några skulder på bostaden.

Ja. Äger du en bostad i Spanien utan att bo där lämnar du en spansk deklaration (Modelo 210) varje år, även när bostaden inte hyrs ut.

• Inte uthyrd: Du betalar skatt på en beräknad inkomst utifrån bostadens taxeringsvärde (valor catastral).
• Uthyrd: Du betalar skatt på hyresintäkterna i Spanien. Bor du i ett EU- eller EES-land kan du dra av kostnader för perioden bostaden är uthyrd, om du har ett intyg om skatterättslig hemvist från hemlandet.
• Hemma i Sverige: Sverige och Spanien har ett skatteavtal. Tala med en skatterådgivare om hur bostaden och eventuella hyresintäkter ska deklareras i Sverige.

En gestor (ett spanskt ombud som sköter blanketter och ansökningar) eller en skatterådgivare kan lämna blanketterna och räkna på din situation.

Ja. Du behöver ett NIE-nummer, det spanska identifikationsnumret för utlänningar, för att skriva under hos notarien. Alla som ska äga bostaden behöver var sitt.

Du kan ansöka på tre sätt:

• Hos Spaniens ambassad eller konsulat i landet där du bor, efter bokad tid.
• På en polisstation i Spanien. Det finns få lediga tider på Costa del Sol.
• Genom en advokat eller en gestor (ett spanskt ombud som sköter blanketter och ansökningar) med fullmakt från dig.

Via ambassaden eller konsulatet tar det ofta några veckor, ibland ett par månader. Börja därför i god tid.

Du kan köpa utan, men i praktiken behöver du ett spanskt konto före tillträdet. IBI, avgiften till ägarföreningen, el och vatten dras vanligtvis automatiskt från ett spanskt konto.

Bankerna brukar be om pass, NIE-nummer och ett intyg på att du inte är bosatt i Spanien (certificado de no residencia), som måste förnyas regelbundet. Regler och avgifter skiljer sig mellan bankerna.

Notarien och banken registrerar hur köpeskillingen betalas, så spara underlag som visar var pengarna kommer ifrån.

Det är möjligt. Spanska banker lånar ut till köpare som inte bor i Spanien, men oftast en lägre andel av köpeskillingen än du är van vid hemma. Banken bedömer din egen inkomst.

• Räkna inte med att banken tar med framtida hyresintäkter.
• En del lånar i stället i Sverige, till exempel med sin bostad där som säkerhet.
• Det bindande låneerbjudandet kommer efter värderingen, och enligt lag ska du ha det minst 10 dagar innan du skriver under hos notarien. Räkna med flera veckor.
• Värdering och eventuella bankavgifter tillkommer utöver köpkostnaderna.

Låt din advokat läsa låneerbjudandet innan du skriver under.

Kontrollera att mejl, webbplatser och telefonnummer stämmer med dem du ser här. Är du osäker, ring oss på ett nummer du själv har hittat, inte ett nummer från ett mejl.

• Webbplats: solkysten.no. Observera att solkysten.dk inte är vår.
• Mejl: Mejl från oss kommer från adresser som slutar på @solkysten.no eller @solkysten.es. En avsändaradress kan förfalskas, så bekräfta alltid betalningsuppgifter per telefon, även om mejlet ser ut att komma från oss.
• Telefon: +47 911 79 576 till rådgivarna och +47 905 85 188 till fastighetsförvaltningen. Det första numret finns också på kontaktsidan och på din rådgivares kontaktkort, det andra på sidan om fastighetsförvaltning.
• Företaget: Solkysten Homes S.L., NIF B22592406, Avenida del Higuerón 80 D, 29640 Fuengirola.

När du köper bostad ber vi dig aldrig betala till ett kontonummer i ett mejl. Läs hur du betalar säkert.

Vi hjälper dig att hitta, jämföra och köpa rätt bostad, och vi följer dig tills du har nycklarna. Din advokat arbetar för dig och sköter den juridiska granskningen och avtalen.

Det här gör vi:

• Tar reda på vad du behöver
• Hittar och jämför bostäder, även från andra mäklare
• Planerar visningsresan
• Framför ditt bud till säljaren eller byggherren
• Hämtar in handlingar från säljaren eller byggherren till din advokat
• Håller alla uppdaterade fram till tillträdet
• Hjälper dig efter köpet om du vill, till exempel med fastighetsförvaltning

Det här gör din advokat:

• Kontrollerar ägande, skulder, tillstånd och ägarföreningen
• Läser och förhandlar avtalen
• Ordnar skatter och lagfart

Vi ger inte juridisk rådgivning eller skatterådgivning, och vi tar inte emot köpeskillingen eller din handpenning. Vi kan föreslå advokater, men du väljer själv, och du kan lika gärna anlita en advokat du hittar på egen hand. Läs mer om egen advokat.

Det är inget lagkrav, men vi rekommenderar alltid att du anlitar en egen advokat, som arbetar för dig och inte för säljaren eller byggherren.

Advokaten kontrollerar bland annat:

• Vem som äger bostaden och om det finns lån eller andra belastningar på den (nota simple)
• Att beskrivningen i det spanska taxeringsregistret (Catastro) stämmer med bostaden
• Tillstånd och eventuella tillbyggnader som inte är registrerade
• Skulder till ägarföreningen och beslutade extra uttaxeringar
• Att IBI, el och vatten är betalda
• Energideklarationen
• Status för uthyrningslicens om du vill hyra ut
• För nyproduktion: bygglovet och garantin för varje inbetalning

Notarien är neutral och ersätter inte din advokat, se vad notarien gör. Vad advokaten kostar ser du under köpkostnaderna.

Nej. Du behöver inte skriva under något på visningsresan.

Att titta på bostäder binder dig inte. Du binder dig först när du skriver under ett bud, en reservation eller ett kontrakt, eller betalar en handpenning, se vad som binder dig.

Gillar du en bostad kan vi fråga säljaren om den kan hållas några dagar medan din advokat tittar på papperen.

Vissa mäklare och byggherrar ber dig skriva under ett visningsintyg (hoja de visita) som visar vem som har visat dig bostaden. Det är inget köp, men läs det innan du skriver under, eftersom det kan påverka vem du senare kan köpa bostaden genom.

Reservation, köpekontrakt och handpenning binder dig, och även ett undertecknat bud som säljaren godtar kan binda dig. Spanien har ingen ångerrätt vid bostadsköp, så låt din advokat läsa allt innan du skriver under eller betalar.

• Reservation: Håller bostaden åt dig under en kort period, ofta några veckor. Om du får tillbaka pengarna beror helt på vad som står i den.
• Köpekontrakt med handpenning: Vanligtvis cirka 10 % av priset. Står det i kontraktet förlorar du handpenningen om du drar dig ur, och säljaren betalar tillbaka det dubbla om säljaren drar sig ur.

Innan du skriver under bör det här vara klart:

• Din advokat har gjort kontrollerna, eller kontraktet gör köpet beroende av dem.
• Du vet vad köpet kostar totalt, se köpkostnaderna.
• Lån och NIE-nummer är på plats, eller det finns tid för dem i planen.
• Du vet vad som händer om säljaren eller byggherren inte kan fullfölja.

Din advokat bekräftar vad som gäller för just ditt köp.

När du köper bostad ber vi dig aldrig betala till ett kontonummer som du får via mejl. Får du nya eller ändrade betalningsuppgifter, ring din advokat på ett nummer du redan har och bekräfta kontonumret innan du betalar.

Bedragare kopierar mejl från advokater, mäklare och byggherrar, och ett kontonummer kan vara utbytt även om resten av mejlet ser rätt ut. Som köpare betalar du aldrig något till Solkysten, och stora belopp betalar du bara så som kontraktet anger, till konton som din advokat har bekräftat.

Är du osäker, kontrollera att det är vi och ring oss.

Ja. Bestäm ägarandelarna innan du skriver under hos notarien, eftersom köpebrevet visar vem som äger hur stor del av bostaden.

Köper du tillsammans med din partner kan arvet efter bostaden följa andra regler än du är van vid hemma, och sambor ärver ofta inte varandra utan testamente. Många skriver därför ett testamente som omfattar bostaden i Spanien. Spanien tar ut arvsskatt på bostäder i Spanien, även när arvingarna bor i ett annat land. Ägarandelen påverkar också den årliga deklarationen. Köper du ensam är ett testamente för bostaden i Spanien ändå värt att överväga.

Prata med din advokat om ägarform, testamente och arvsskatt innan du skriver under.

Notarien är en neutral, offentligt utsedd jurist som upprättar och bestyrker köpebrevet, så att ägarbytet kan registreras. Notarien arbetar inte för dig och kontrollerar inte bostaden.

Notarien:

• Kontrollerar din identitet och att parterna har rätt att ingå avtalet
• Kontrollerar vad som står i fastighetsregistret samma dag
• Läser igenom köpebrevet tillsammans med dig
• Registrerar hur köpeskillingen betalas
• Skickar köpebrevet vidare för registrering

Notarien besiktar inte bostaden, kontrollerar inte detaljplan och tillstånd och ger dig inga råd. Det är din advokats uppgift.

Kan du inte vara på plats kan någon skriva under åt dig med fullmakt. Som köpare kan du ofta välja notarie.

Du skriver under köpebrevet hos notarien, resten av köpeskillingen betalas och du får nycklarna.

På plats finns du eller någon med fullmakt från dig, säljaren eller byggherren och ofta din advokat. Din rådgivare följer dig tills du har nycklarna. Efter undertecknandet betalar advokaten skatterna och ser till att köpebrevet registreras, ofta inom 1 till 2 månader.

Läs av mätarna och räkna nycklarna innan du går. Se vad du behöver ordna efteråt.

För över avtal och betalningar till ditt namn, och gör bostaden klar för din första vistelse.

Klart inför första ankomsten:

• Mätarställning för el och vatten, med foton
• El och vatten i ditt namn
• Autogiro för IBI och basura
• Besked till ägarföreningen eller dess administratör om att du är ny ägare
• Försäkring från första dagen
• Internet
• Nycklarna räknade, och överväg nya lås

Den årliga deklarationen gäller även när du inte hyr ut, se skatt i Spanien. Har du köpt nyproduktion skriver du ned fel och brister och skickar dem skriftligt till byggherren. Vill du ha hjälp med bostaden kan vår fastighetsförvaltning ta hand om den.

Är du svensk medborgare gäller inte 90-dagarsregeln för dig. Stannar du i Spanien mer än tre månader ska du registrera dig och bland annat visa att du kan försörja dig och har sjukförsäkring. Att äga en bostad ändrar inte detta.

När du registrerar dig får du ett registreringsbevis med NIE-nummer. Är du i Spanien mer än 183 dagar om året blir du normalt skattemässigt bosatt där, se att bo i Spanien stora delar av året.

90-dagarsregeln gäller för medborgare i länder utanför EU och EES, se köp från länder utanför EU och EES.

Registrera dig om du bor i Spanien mer än tre månader, och kontrollera skatt, sjukvård och reglerna i Sverige innan du flyttar.

• Registrering: Du ansöker om registreringsbevis hos utlänningskontoret (Oficina de Extranjería) eller polisen och skriver in dig i kommunens invånarregister (padrón).
• Skatt: Är du i Spanien mer än 183 dagar om året blir du normalt skattemässigt bosatt där. Det ändrar hur din inkomst och din förmögenhet beskattas. Sverige kan ändå räkna dig som obegränsat skattskyldig efter flytten om du har väsentlig anknytning till Sverige, till exempel en bostad där, så kontrollera reglerna hos Skatteverket.
• Sjukvård och pension: Dina rättigheter skiljer sig mellan att besöka Spanien och att bo där.

Prata med en advokat och en skatterådgivare innan du flyttar.

Ja. Du kan köpa bostad i Spanien utan att vara medborgare i ett EU- eller EES-land.

Utan visum kan du oftast vara i Spanien 90 dagar under en period på 180 dagar, beroende på vilket land du är medborgare i. Sedan april 2026 registreras in- och utresor digitalt (EES), så dagarna räknas automatiskt. Vill du stanna längre behöver du visum eller uppehållstillstånd, till exempel visumet för personer med egen inkomst som inte ska arbeta i Spanien. Ett bostadsköp ger inte längre uppehållstillstånd: Spanien avskaffade ordningen för bostadsinvesterare i april 2025.

En advokat med erfarenhet av migrationsrätt kan bekräfta vilka regler som gäller nu.

Det beror på kommunen, ägarföreningen och om bostaden kan registreras för turistuthyrning.

• Korttidsuthyrning till turister i Andalusien kräver registrering hos Junta de Andalucía (ett VUT-nummer) innan du hyr ut.
• Ingår bostaden i en ägarförening, även ett radhus eller en villa i ett område med gemensam förening, måste föreningen numera godkänna ny turistuthyrning med tre femtedelars majoritet.
• Vissa kommuner begränsar ny turistuthyrning.
• En registrerad uthyrningslicens är ingen garanti för att du kan fortsätta hyra ut när du tar över bostaden. Licensen följer inte automatiskt med vid ägarbyte, och kommunen och ägarföreningen kan ändra reglerna för turistuthyrning.
• Gästerna ska registreras hos polisen, och hyresintäkterna beskattas, se skatt i Spanien.

Stäm av detta med en advokat innan du köper om uthyrning är viktigt för dig. Vill du ha hjälp med uthyrningen kan du läsa om fastighetsförvaltning.

Ja. Vår fastighetsförvaltning tar hand om bostäder längs hela Costa del Sol, med en lokal förvaltare som fast kontaktperson.

Du kan välja mellan två tjänster:

• Tillsyn och nyckelservice: Regelbundna besök, mottagning av leveranser och hantverkare, och bostaden i ordning när du kommer. Fast månadspris.
• Uthyrning och förvaltning: Prissättning, annonser, gäster, städning och incheckning, med dina egna vistelser som en del av planen.

Skriv till team@solkysten.es eller läs om fastighetsförvaltning.

Du sätter ett utgångspris, samlar ihop handlingarna och skriver under hos notarien när du har hittat en köpare. Din advokat sköter den juridiska delen.

• Värdering: Vi går igenom bostaden och marknaden tillsammans med dig och kommer överens om ett utgångspris.
• Handlingar: Köpebrevet, senaste IBI-kvittot, intyg från ägarföreningen om att du inte har några skulder, energideklaration och eventuella tillstånd.
• Marknadsföring och visningar: Vi presenterar bostaden och visar den för intresserade köpare.
• Köparens granskning: Köparens advokat går igenom bostaden och handlingarna.
• Reservation och köpekontrakt: Köparen binder sig, ofta med en handpenning.
• Signering hos notarie: Köpebrevet skrivs under och du får betalt.

Se också skatter och kostnader vid försäljning, och läs om att sälja med oss.

Bor du inte i Spanien håller köparen inne 3 % av köpeskillingen och betalar det till den spanska skattemyndigheten för din räkning. Därefter lämnar du en deklaration för vinsten.

• Skatt på vinst: Den räknas av mot de 3 %. Är de 3 % mer än skatten kan du få pengar tillbaka.
• Plusvalía municipal: En kommunal skatt på värdeökningen på marken. Bor du inte i Spanien betalar köparen den åt dig och drar den vanligtvis av från köpeskillingen.
• Mäklararvode: Det betalar du som säljare.
• Advokat: Arvodet till din egen advokat.
• Lån: Har du lån på bostaden måste det lösas och avregistreras.
• Skatt i Sverige: Försäljningen kan också påverka din skatt i Sverige.

En gestor (ett spanskt ombud som sköter blanketter och ansökningar) eller en skatterådgivare kan räkna på din situation.